Ipoteca sulla casa. Quando è possibile cancellarla

Esistono vari tipi di ipoteca. Cercheremo di capire quando è possibile cancellare ipoteca e quando questa è annullabile.

Esistono tre tipologie di ipoteca: quella esattoriale, quella giudiziale ed infine quella volontaria.

Ipoteca esattoriale: E’ disciplinata dall’ art. 77 del d.P.R. 602/73 ed è la misura cautelare che può essere adottata dall’Agente della riscossione a seguito del mancato pagamento delle somme intimate con la cartella di pagamento o con l’accertamento “esecutivo”. Detta misura cautelare può essere adottata solo per debiti nel complesso superiori alla soglia dei 20.000,00 euro.

Ipoteca giudiziale: così come suggerito dal nome, si tratta di un’ipoteca stabilita da un giudice in favore di un creditore che, al fine di recuperare forzatamente un proprio credito, si è visto costretto ad avviare misure esecutive, quali ad esempio un decreto ingiuntivo o una sentenza esecutiva.

Ipoteca volontaria: come suggerisce il nome, questa tipologia di ipoteca viene iscritta volontariamente dal proprietario dell’immobile. L’ipoteca volontaria è la più comune, in essa infatti rientrano i casi di ipoteca concessa come garanzia per l’accensione di un mutuo.

Non sempre, tuttavia, le ipoteche sono legittime o, in altri casi, le stesse sono iscritte nei registri immobiliari anche se il debito è stato integralmente pagato.

Cercheremo, con questo articolo, di dare dei chiarimenti in merito e capire quando l’ipoteca sulla casa è possibile cancellarla.

Ipoteca Esattoriale

L’ ipoteca esattoriale è quella iscritta dal concessionario della riscossione (Equitalia e Agenzia delle Entrate – Riscossione) quando il debito iscritto a ruolo supera i 20.000,00 euro. L’ipoteca in questo caso può essere iscritta su tutti i beni del contribuente/debitore, quindi, anche sulla prima ed unica casa ove lo stesso ha la propria residenza.

Bisogna ricordare, tuttavia, che l’ipoteca iscritta è una misura di garanzia al credito iscritto a ruolo e questa precede, in alcuni casi, il pignoramento.

Nel caso del pignoramento esattoriale, ossia la vendita del bene, può essere disposto solo se il debito iscritto a ruolo superi i 120.000,00 euro come disciplinato dall’art. 76 del d.p.r. n. 602/1973.

In quest’ultimo caso, è fatto divieto al concessionario della riscossione di mettere in vendita l’unica casa di abitazione del debitore, se questi vi risiede anagraficamente eccezion fatta per le case di lusso.

E’ opportuno controllare se il concessionario della riscossione ha legittimamente iscritto l’ipoteca. Puoi contattarci per meglio capire la tua posizione presso l’Agenzia delle Entrate – Riscossione.

Ipoteca Giudiziale

L’ipoteca giudiziale è un diritto reale di garanzia volto a tutelare il creditore e viene iscritta coattivamente dal creditore in caso di inadempimento del debitore e sulla base di un titolo giudiziario ed è disciplinata dall’art. 2818 del codice civile.

Il titolo giudiziario per cui procedere alla iscrizione ipotecaria deve essere un provvedimento dell’Autorità Giudiziaria che “..condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente…” e può essere iscritta su “qualunque degli immobili appartenenti al debitore e su quelli che gli pervengono successivamente alla condanna.” (art. 2828 c.c.).

Ciò significa che il creditore che abbia un titolo esecutivo ossia una sentenza, un decreto ingiuntivo esecutivo o un’ordinanza esecutiva può iscrivere ipoteca a garanzia del proprio credito e ciò senza alcun limite minimo di valore e, soprattutto, su qualsiasi bene del debitore.

L’ipoteca giudiziale può essere iscritta su TUTTI i beni del debitore (art. 2828 c.c.), quindi, anche sull’unico immobile di proprietà che sia anche la propria residenza.

Il mancato versamento delle ritenute a carico del datore di lavoro prevede, quindi, delle sanzioni differenti a seconda dell’importo omesso.

Ipoteca Volontaria

L’ipoteca volontaria è la forma di ipoteca più famosa che, come indica il nome, nasce grazie alla libera volontà delle parti. Infatti è il proprietario dell’immobile a dare il consenso alla iscrizione e ciò a garanzia di un proprio debito a favore di altro soggetto.

Ad esempio, può succedere che l’ipoteca venga offerta su un immobile di proprietà per garantire il proprio debito e il debito di un terzo (in questo caso si parla di fidejussore).

Questo tipo di ipoteca è la più comune e la più conosciuta poiché è quella che viene utilizzata a garanzia del MUTUO concesso dalla banca.

L’ipoteca volontaria si costituisce con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata e viene iscrittanel registro immobiliare e viene, sempre, effettuata tramite un atto notarile.

Nel caso di cessione del bene ipotecato, il bene, nonostante il passaggio di proprietà, resterà vincolato dalla descritta garanzia ipotecaria.

Quanto dura un’ipoteca ?

L’iscrizione ipotecaria conserva la sua efficacia per venti anni. (art. 2847 c.c.)

Ovviamente se il credito viene estinto prima dei venti anni l’iscrizione può essere cancellata. Anche se il credito viene annullato da azioni giudiziarie, come quelle svolte dal nostro studio, l’iscrizione può essere cancellata.

Quando un’ipoteca si può cancellare

Esistono varie circostanze affinché l’ipoteca possa essere cancellata:

1. Integrale pagamento del debito
2. Annullamento del debito (vedi i nostri ricorsi)
3. Mancata rinnovazione (Passati 20 anni dall’iscrizione) (Art. 2847 c.c.)
4. Prescrizione del debito

Modalità di cancellazione dell’ipoteca

Avverata una delle circostanze di cui al paragrafo precedente l’ipoteca si dice che diventa “cartolare” ossia è estinta ma ancora non è cancellata dai registri immobiliari.

Infatti è facile trovare una ipoteca ancora iscritta pur essendo passati venti anni dall’iscrizione o avendo pagato INTEGRALMENTE il debito.

Esistono inoltre altre due vie alternative per poter effettuare la cancellazione dell’ipoteca: attraverso la firma di un atto notarile o mediante ordinanza del giudice.

 – atto notarile di consenso del creditore reso nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ossia ottenere dal creditore una dichiarazione di rinuncia all’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita o di transazione.

– sentenza o provvedimento passato in giudicato nel quale il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca, ossia ottenere dal giudice un provvedimento che autorizzi la cancellazione a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di transazione, di perimento del bene ipotecato, di rinuncia espressa in forma scritta del creditore e di vendita forzata della cosa ipotecata.

Vale la pena precisare che nel caso di mutuo ipotecario stipulato successivamente al 2007 è applicabile la cancellazione automatica dell’ipoteca che non prevede né l’intervento di un notaio né alcun costo da parte del debitore, secondo quanto previsto dalla legge n. 40/2007 (Decreto Bersani). Al contrario, in tutti gli altri casi (ipoteca giudiziale, ipoteca per mutuo ante 2007) alla cancellazione in oggetto non può essere applicato il particolare procedimento “semplificato” di cancellazione disciplinato dall’art. 13, commi 8-sexies e seguenti, del decreto legge n. 7/2007, convertito con modificazioni dalla legge n. 40/2007 (noto come “cancellazione Bersani”). La cancellazione dell’ipoteca giudiziale dovrà risultare quindi necessariamente da un atto notarile o da un provvedimento del Giudice.

In caso di avvenuto pagamento del debito e l’ipoteca è ancora iscritta potrai contattarci. Provvederemo noi ad ogni incombenza ai fini della cancellazione dai registri immobiliari.

Quando un’iscrizione ipotecaria è prescritta?

Il codice civile (in particolare gli artt. 2847 e 2878) prevede che l’iscrizione dell’ipoteca conserva la sua efficacia per 20 anni dalla sua iscrizione (o per il minore numero di anni a cui è stata limitata). Il creditore che vuole mantenere la garanzia ipotecaria, deve provvedere a rinnovare l’iscrizione prima della data di scadenza; se il creditore non rinnova l’iscrizione, l’ipoteca perde di efficacia anche se il debito a garanzia del quale l’ipoteca è stata iscritta, non sia stato ancora estinto.

La durata ventennale dell’iscrizione ipotecaria riguarda solo gli effetti della pubblicità (iscrizione nei pubblici registri immobiliari) e si riferisce alla sola estinzione dell’ipoteca, che va necessariamente tenuta distinta sia dal termine di prescrizione del diritto garantito dall’ipoteca, che si riferisce al titolo esecutivo sottostante.

Pertanto, dato che l’ipoteca è accessoria al diritto di credito garantito, se si estingue o si prescrive il diritto di credito si estingue anche l’ipoteca. Tanto espressamente prevede l’art. 2878 c.c. secondo cui: “..l’ipoteca si estingue con l’estinguersi dell’obbligazione.”

Quindi l’intervenuta prescrizione del titolo esecutivo (ad esempio la cartella prescritta) necessariamente comporterà anche l’estinzione dell’ipoteca anche se non sono decorsi 20 anni dall’iscrizione.

Ovviamente per capire se sussistono i presupposti per impugnare il debito tributario ed essere sicuri di vincere il ricorso è opportuno effettuare una valutazione ex ante che lo Studio Legale Alessi è capace di fare.

La superiore verifica potrà essere effettuata GRATUITAMENTE contattandoci e ti consiglieremo nel modo migliore quale soluzione prendere e quali ricorsi, eventualmente, proporre.

E’ sempre bene controllare se quanto sostenuto dal fisco è regolare ed in questo caso, se hai ricevuto una cartella di pagamento o un’intimazione di pagamento, contatta il nostro studio al fine di valutare la soluzione più opportuna.

Articolo scritto con la collaborazione dell’Avv. Elena Pappalardo.

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